सहकारी हाऊसिंग सोसायटीज -भाग १

 

सहकारी हाऊसिंग सोसायटीज

 

परीचय:

पुणे मुंबईत आज प्लॉट घेऊन घर बांधणे जवळपास अशक्य आहे. तुम्हाला फ्लॅट घेऊनच रहावे लागते. आणि फ्लॅट म्हटला की ओघानेच सोसायटी आली. महाराष्ट्र सहकार कायदा, ______ च्या अन्वये सोसाटीच ची तरतूद आहे. सोसयटी ही सर्व फ्लॅट धारकाची नोंदणीकृत सहकारी संस्था असते. म्हणजे काय असते? म्हणजे फ्लॅट धारकांच्या वतिने निर्माण केलेली एक कायदेशीर व्यक्ती असते. मग त्यामुळे काय फरक पडतो? फरक हा पडतो कि तुमच्या फ्लॅटचा अग्रीमेंट तुमच्या नावे झालेला असला तरी तो फ्लॅट ज्यावर उभा आहे ती जागा मात्र सोसायटीच्या नावे असते. थोडक्यात सोसायटी हीच मूळ मालक असते. मग फ्लॅट धारक कोण असतो? तो कब्जेदार असतो. उद्या जर सोसायटीच्या नियमांचे पालन केले नाही तर सोसायटी अशा फ्लॅट धारकास थेट सोसायटीतून म्हणजेच त्याच्याच फ्लॅट मधून बाहेर काढू शकते. इतके पॉवर्स सोसायटीला असतात. दैनिंदीन कामातील देखरेख करणे इथ पासून सभासदांच्या हिताचे रक्षण करणे, सर्व सभासदांच्या वतिने विविध कामे पाहणे आणि सोसायटीच्या नावे प्लॉटचे मालकी हक्क धारण करणे  पासून या मालकी हक्काचे संरक्षण करण्य़ासाठी सर्व पातळीवर लढणे हे सोसायटीचे काम आहे.

 

नोंदणी:

सोसायटी कशी व कधी नोंदवितात ते पाहू या. मुळात जेंव्हा तुम्ही एखाद्या बिल्डर कडे फ्लॅट बुक करता तेंव्हाच याची सुरुवात होते. मोफा कायद्याच्या कलम १० मध्ये अशी तरतुद दिलेली आहे की, बिल्डर जेंव्हा एखादे प्रोजेक्ट सुरुर करतो तेंव्हा त्या प्रोजेक्ट मधील एकुण प्लॅट पैकी ६०% फ्लॅट्सची विक्री झाली की लगेच स्वत: बिल्डरने सोसायटीची नोंद करुन देणे कायद्याने बंधनकारक आहे. तसेच रेरा कायद्याच्या कलम ११(४)(इ) मध्ये अशी तरतुद आहे की एकुण फ्लॅट च्या ५१% विक्री झाली की बिल्डरने स्वत: सोसायटी नोंदवून द्यायची असते. थोडक्यात जुना कायद्या मोफा असो किंवा नविन कायद्या रेरा असो दोन्ही कायद्यात तरतुद ही आहे की बिल्डरने प्रोजेक्ट पुर्ण होईस्तोवर थांबायचेच नाही. पण बिल्डर मात्र या तरतुदीचे उल्लंघन करतो. प्रोजेक्ट पुर्ण होऊण फ्लॅट हॅंड ओव्हर झाले तरी सोसायटी मात्र नोंदवून देत नाही. हा प्रकार आपल्या अवती भवती सर्रास दिसतो.

 

नोंदणीची प्रक्रिया

जनरल बोडी मिटींग: बिल्डरनी ५१% फ्लॅट धारकांची इनफोर्मल जनरल बॉडी मिटींग घ्यायची असते.  आणि या मिटींग मध्ये चीफ प्रमोटर (हा सोसायटी नोंदणीसाठीचा प्रमोटर) याची नेमणूक करणे. एकदा हा प्रमोटर नेमुन झाला की त्याला अर्ज दाखल करण्या कायदेशीर अधिकार प्राप्त होतो. या चिफ प्रमोटरच्या सहिनी  D.D.R. (Deputy District Registrar) यांचे कार्यालयात सोसायटी नोंदणीसाठी अर्ज करायचा असतो. हा अर्ज करताना खालील कागदपत्र जोडायचे असतात. C.C. Copy, O.C. Copy, Name Resolution Copy, Layout Plan आणि इतर महत्वाचे कागदपत्र जोडून अर्ज द्यायचा असतो. हा अर्ज म्हणजे आम्ही अमूक एक सोसायटी स्थापन करणार असून आमच्या प्राथमिक मिटींग मध्ये अमूक एक नावाने सोसायटी नोंदविण्याचा निर्णय घेतला आहे. ते नाव आमच्यासाठी रिजर्व करुन ठेवावे. इतर कोणालाही ते नाव देऊ नये. अशा अर्थाने नाव रिजर्व्ह करण्यासाठीचा हा प्राथमिक अर्ज असतो.

तुम्ही हा अर्ज दिला की तुम्ही प्रस्तावित केलेले नाव अजून कोणी घेतले तर नाही ना याची शहनिशा करुन ते नाव राखून ठेवता येते की नाही याबाबत रजिस्ट्रार यांने ३० दिवसात तुम्हाला कळवायचे असते. दिलेल्या वेळेत जर रजिस्ट्रार यांनी सोसायटीचे नाव राखण्या संदर्भाने काहीच कळविले नाही तर मात्र कलम ९(२) प्रमाणे  Deemed Registration म्हणजेच अटोमेटीक रजिस्ट्रेशन झाले असे गृहित धरले जाते. एकदा ही प्रक्रीया पुर्ण झाली की रजिस्ट्रार कार्यालयाकडून तुम्हाला Certificate Of Registration ची कॉपी मिळते. पण इथवर येण्य़ासाठी एकुण प्रक्रीया काय असते त्याची तपशीलवार प्रक्रीया खालील प्रमाणे असते.

 

Steps For Formation of Society

 

1. Informal General Body Meeting :

अ) फ्लॅट धारकांची अनौपचारीक मिटींग घेणे ही पहिली स्टेप असते.  प्रस्तावित संस्थेचे/ सोसायटीचे नाव ठरवायचे असते. मिनटस ऑप मिटिंग मध्ये संपुर्ण नोंद घेणे जरुरी असते.

ब) Chief Promoter ची निवड करणे. याची निवड करताना फ्लॅट धारकांतील एखाद्या माणसाची निवड करायची असते. पण बरेच वेळा फ्लॅट होल्डर्स वेळेच्या अभावी या प्रक्रीयेत गुंतू पहात नाही. मग अशा वेळी बिल्डर स्वत: किंवा बिल्डरच्या वतिने त्यांचा एखादा माणून चिफ प्रमोटर म्हणून निवडला जातो. म्हणजेच पुढील सगळी कार्यवाही पार पाडताना टेक्नीकल अडचणी येणार नहीत.

क) Resolution म्हणजेच मेंबर्सच्या सहमतीने प्रस्ताव ठेवून इतरांची मते घ्यायची व त्यानुसार त्या प्रस्तावाचे ठरावात रुपांतर करणे म्हणजेच ठराव पास करणे. सोसायटीचे नाव काय असेल वगैरे.

ड) Bank Account वरील प्रमाणे आजून एक ठराव पास करुन घ्यायचा असतो तो म्हणजे बॅंक खाते उघडण्याचा ठराव. कारण सोसायटी स्थापन करायटी म्हटले की सोसायटीचे बॅंक खाते असणे जरुरी आहे. त्यामुळे हा ठराव पास करुन घेणे अगदी सुरुवातीलाच आवश्यक असते.

वरील सगळी प्रक्रीया झाली की मग पुढील टप्पा सुरु होतो.

 

2. Name Reservation Application

वरील सर्व प्रक्रीया पुर्ण झाली की मग नाव राखून ठेवण्यासाठी D.D.R. यांचे कार्यालयात अर्ज दयायचा असतो. हा अर्ज म्हणजेच अमूक एक नाव आमच्या सोसायटील द्यायचे ठरले आहे. ते नाव आमच्यासाठी राखून ठेवण्यात यावे यासाठीचा अर्ज होय. हा अर्ज दिल्या पासून ३० दिवसाच्या आत रजिस्ट्रार यांनी निर्णय घ्यायचा असतो. आणी जो काही निर्णय घेतला तो अर्जदाराला कळवायचा असतो. न कळविल्यास अर्ज मंजूर झाला असे गृहित धरण्यात येते. या बद्दल कायद्यात कलम ९(२) मध्ये स्पष्ट तरतूद आहे.

 

3. Bank Account Opening

वरील प्रकीया झाली म्ह्णजेच रजिस्ट्रार कडून प्रमाणपत्र Certificate Of Registration मिळाले की तेंव्हा पासून कायद्याने अधिकार प्राप्त होते. आणि याच प्रमाण पत्राच्या आधारे तुम्ही बॅंकेत खाते उघडायचे असते. इथुन पुढे जे काही व्यवहार होतील त्याचा हिशेब, आलेले पैसे, गेलेले पैसे व इतर खर्च सगळा हिशेब या बॅंक खात्यातून करणे अपेक्षीत असते. काही किरकोळ खर्च करण्यासाठी रोखीत खर्च करण्याची मुभा जरुर असते. तरी सुध्दा शक्य तो बॅंकेतून व्यवहार करणे पुढील हिशेबासाठी सोयीचे व कायद्याचे असते.

 

4. Registration Proposal

रजिस्ट्रेशन प्रपोजक कसे भरायचे असते. त्यातील कागदपत्र काय? कोणते फॉर्म व इतर काय माहिती लागते त्याचा तपशील खालील प्रमाणे आहे.

 

1. Form - A : सुरुवातीला जेंव्हा तुम्ही फॉर्म भरता तेंव्हा हा फॉम भरायचा असतो. याला Application For Registration of Co-Op. Society असे म्हणतात. या फॉर्मवर कोणत्याच मेंबरचे नाव किंवा सह्या नसतात. पण या सोबत जे इतर कागदपत्र आपण जोडणार आहोत त्यावर मात्र नाव आणि सह्या घ्यावे लागतत. 

 

2. Statement -A : यात अलोटी म्हणजेच फ्लॅट धारकांची माहिती भरणे.

3. Statement-B : यात प्रपोज्ड सोसायटीची माहिती भरणे.

4. Statement-C : सोसायटी संबंधीत अधिकची माहित व तपशील भरणे.

5. Bye-Laws Copy : सोसायटीचे जे बाय लॉज तयार करण्यात आले त्याचे किमान २ सेट (काही ठिकाणे ४ सेट) दाखल करणे.

6. Statement Of Accounts : चिफ प्रमोटर यांनी बॅंक खात्याच स्टेटमेंट आणि एक पत्र घेऊन ते यासोबत जोडणे.

7. Certificate Of Title : जमिनीचे टाईटल प्रमाणपत्र म्हणजेच सर्च रिपोर्ट वकिलांकडून घेणे व ते जोड्णे.

8. Specimen Of Agreement : तुमच्या अग्रीमेटचा नमुना असतो, त्याची एक प्रत जोडणे.

9. Scheme Showing Viability of Society : हा स्वतंत्र तपशील तयार करुन त्यावर प्रमोटर यांनी सही करने. तसेच यावर अर्किटेक्ट यांनी सही करुन याला प्रमाणीत करणे.

10. Undertaking : Forma X (प्लॉट), Form Y (फ्लॅट)  & Form Z असे एकुण तीन फॉर्म्स असतात. यातील फॉर्म झेड बिल्डर यांनी स्वत: सर्व कायदेशीर पुर्तता करेन म्हणून द्यायचे असते. अगदी मोफाची पुर्ण पुर्तता करेन अशी ग्वाही बिल्डरने द्यायची असते. परंतु त्यानी टाळाटाळ केल्यास त्यास एक नोटीस बजावणे व त्याची कॉपी जोडणे. म्हणजेच बिल्डरचा रोप संपतो. थोडक्यात फक्त फ्लॅट धारक मिळून बाकीचे काम पुढे नेऊ शकतात.

11. Sanction Documents : सर्व मंजूर प्लान्स, नकाशे, व इतर कागदपत्रे जोडणे

12. Sale Deed : जमीन खरेदीचा कागद, किंवा DA & PA असल्यास त्याची प्रत जोडणे.

13. Agreement to Sale : एका कोणातरी खरेदीदाराची संपुर्ण अग्रीमेंटची कॉपी जोडणे. कारण त्यात सगळे क्लॉज असतात. त्यामुळे ही प्रत जरुरी असते.

14. Index II : एकुण फ्लॅट विकल्या गेलेत त्यातील किमान ५१% लोकांचे इन्डेक्स २ जोडावे लागते. ते अत्यावश्यक असते. त्याशिवाय तुमचे नोंदणी होत नाही. थोडक्यात किमान ५१% लोकांचे इन्डेक्स २ जोडायचे असते.

15. Other Documents : इतर कागदपत्र मध्ये ७/१२ उतारे, एन.ए. आणि टि.पी., सगळ्या विभागाची एन.ओ.सी. तसेच कमेन्समेंट प्रमाणपत्र व इतरही बरीच कागदपत्र जे प्रोजेक्तशी संबंधीत आहेत ती जोडायची असतात.

16.Fees : याच्या सोबत तुमच्या सोसायाटीच्या प्रकाराला धरुन जी काही फीज असते ती फीज भरणे व त्याचे चलान सोबत जोडणे.