जमिनीचं विभाजन - कलम ८५

जमिनीचं विभाजन (वाटणी)  

बरेचवेळा कायद्यातील तरतूद नीट न कळल्यामुळे त्या कायद्याचे वा तरतुदीमुळे लाभार्थी नको तेवढा त्रास सहन करत बसतात. अशीच एक तरतूद म्हणजे महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम १९६६ मधिल कलम ८५. या कलम अंतर्गत ही तरतूद दिली आहे की जमिनीची वाटणी करावयाची असल्यास वारसदारांनी तहसिलदाराकडे वाटणीचा अर्ज द्यावयाचा असतो. त्या प्रमाणे तहसिलदराने तुकडाबंद व तुकडाजोड कायद्याच्या आधीन राहून वाट्णीस मान्यता देत जमिनीचे विभाजन करता येईल.

परंतू ही तरतूद अनेक वर्षे प्रभाविपणे वापरलीच गेली नाही. तहसिलदाराकडे अर्ज टाकल्यावर रजिस्टर्ड वाट्णीपत्राची मागणी केली जात असे. मग वारसांना आधी वाटणीपत्र तयार करणे व नंतर सब-रजिस्ट्रारकडे धावाधाव करुन वाट्णीपत्राची नोंदणी करुन घेताना तारांबळ उडत असे. परंतू आता ही सगळी कसरत करण्याची अजिबात गरज नाही. नव्या जी.आर. नी या प्रोसेसला अधिल सोपं नि वेळबचाऊ केलाय.

यात आधी जो काही वेळखाऊपणा होत असे ती भानगड समजण्यासाठी दोन गोष्टी पहाव्या लागतील. त्यातली पहिली गोष्ट म्हणजे “हस्तांतरण” म्हणजे काय? व दुसरी गोष्ट म्हणजे “नोंदणीकृत वाटणी पत्र” म्हणजे काय?

हस्तांतरण:

जमिनीचे किंवा एखाद्या मिळकतीचे हस्तांतरण म्हणजे नुसतं जमीन वा मिळकत एखाद्याला देणे एवढच अभिप्रेत नसून त्याची नोंदणी करणे व नोंदणी करतांना त्या मिळकतीवर नोंदणी कायद्या नुसार व मुद्रांक शुल्क कायद्या नुसार लागू पडणारे शुल्क भरावे लागते. या दोन्ही कायद्या नुसार येणारे शुल्क भरल्यावर संबंधीत मिळकतीच्या हस्तांतरणाचा कागद सब रजिस्ट्रारकडे नोंदविला जातो. या नोंदणी नंतरच संबंधीत मिळकत हस्तांतरीत झाली असे समजल्या जाते. तर ही आहे हस्तांतरणाची  संपुर्ण प्रोसेस व त्याची एकूण कनसेप्ट.

वाटणीपत्र:

आता वाटप पत्र किंवा वाटणीपत्र म्हणजे काय ते बघू या. एखाद्या जमिनीचे किंवा मिळकतीचे एका पेक्षा अधिक हिस्सेदार असतील तर अशा हिस्सेदारांना सहहिस्सेदार म्हटले जाते. मग हे सह-हिस्सेदार एकत्र येऊन संबंधीत मिळकतीचा कोणता हिस्सा कोणाला व किती प्रमाणात हे सहसंतीने ठरवून घ्यायचं असतं. एवढं जर गुण्या गोविंदाने पार पडलं की मग त्या वाटणीचं कागद तयार करायचं असतं. या कागदाला वाटणीपत्र असे म्हणतात. मग हे कागदं घेऊन सगळ्या सह-हिस्सेदार नोंदणी अधिका-याकडे(सब रजिस्ट्रार) जायचं असतं व हे वाटणीपत्र नोंदणी करुन घ्यायचं असतं. आता नोंदणी म्हटलं की दोन कायदे लागू पडता. १) नोंदणी अधिनियम १९०८ आणी दुसरा कायदा म्हणजे २) महाराष्ट्र मुद्रांक अधिनियम १९५८. हे दोन्ही कायदे कायदे कशासाठी आहेत? तर दोन्ही कायद्याचा उद्देश एका वाक्यात काहीसा असा सांगता येईल तो म्हणजे नोंदणी करायला आलेल्या प्रत्येक दस्तावर काही ना काही कर लावा नि शासनाचं उत्पन्न वाढवा, बास. मग त्यासाठी या दोन्ही कायद्यात अनेक कलम, अटी, शर्थी व ब-याच तरतूदी आहेत.

तर एकदा का तुम्ही वाटणीपत्र घेऊन नोंदणी कार्यालयात गेलात की तो नोंदणी अधिकारी मिळकतीचं मुल्यांकन वगैरे पाहून त्या नुसार मुद्रांक व नोंदणी कर आकारतो. त्या नंतर तुमचं वाटणीपत्र नोंदणीकृत होतं. एकदा हा दस्त नोंदणीकृत झालं की मग त्या दस्तानुसार असलेली वाटणी सहहिस्सेदारांना बंधनकारक असते.

 

विभाजन:

परंतू महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम १९६६ मधील कलम ८५ हा वरील एकुण प्रक्रियेला फाटा देणारा कलम आहे. या कलमातील तरतूद वरील एकुण प्रक्रियेलाचा बाद करणारी क्रांतिकारी तरतूद सह-हिस्सेदारांच्या हिताची आहे. पण बहुतांश लोकांचा व खास करुन महसूली अधिका-यांचा या तरतूदीवर कधी लक्षच गेलं नाही. त्यामुळे मागील ७० वर्षा पासून जे शेतकरी आपल्या शेतजमिनीचं विभाजन करण्यासाठी तहसिलदार किंवा महसुली अधिका-याकडे जात असत तेंव्हा हे अधिकारी शेतक-याला वाटणीपत्राची मागणी करत. मग शेतकरी धावपळ करुन वाटणीपत्र तयार करुन आणलं की मग महसूल अधिकारी शेतीचं विभाजन करुन देत असत. पण मुळात कलम ८५ प्रमाणे जर विभाजन करायचं असेल तर नोंदणीकॄत वाटणीपत्राची गरजच नाही. कलम ८५ ची तरतूद सोपी आहे. तुम्ही अर्ज टाकला की तहसिलदार सर्व सह-हिस्सेदारांना नोटीस पाठविणार व वाटणीची माहिती देणार. येणारे येतील किंवा काही नाही येतील तो त्यांचा प्रश्न आहे. एकदा ही नोटीस गेली की त्या नंतर जमिनीची वाटणी करायची व नोंद टाकायची, विषय संपला. ना वाटणी पत्राची गरज आहे ना नोंदणीची. पण महसुल अधिकारी असं करायला ऐकतच नव्हते. एकतर या अदिका-यांना कलम ८५ नीट कळलेला नव्हता किंवा मग रक्तार रुजलेली बाबूगिरी. पण यातून विभाजनासाठीचे अर्ज ढिगाने पडू लागले व नोंदणीकृत वाटणीपत्राच्या अवाजवी मागणीतून शेतकरी हवालदील पिळला जाऊ लागला. मग याची तक्रार शासना पर्यंत गेली. तेंव्हा शासनानी दि. १६/०७/२०१४ रोजी महसूल आणि वनविभागा तर्फे एकत्रीतपणे एक जी.आर. काढला व त्यात स्पष्टपणे नमूद केलं की जर सहहिस्सेदार कलम ८५ अंतर्गत जमिनीचे विभाजन करण्याचा अर्ज देत असतील तर त्यासाठी वाटणीपत्राची मागणी करण्यात येऊन नये. अन आता कुठे हळुहळु थेट विभाजनाची सुरुवात झाली आहे. तरी एखाद्या अधिका-याला ही तरतूद माहित नसेल किंवा असूनही तो नखरे करत असेल तर त्याला वरील जी.आर. चा संदर्भ देऊन जमिनीची थेट विभागणी केली जाऊ शकते.   

कब्जेदार (ताबेदार)

 आपण मागच्या लेखात पाहिले की एडव्हर्स पजेशननी जमिनीचा मालक बनता येतो. पण त्यासाठी तुमचा सलग आणि विना अथडथडा १२ वर्षे ताबा असावा लागतो. त्या बद्दल लिमिटेशन कायद्यात काय तरतूद आहेत तेही सांगितलं आहे. पण प्रश्न असा पडतो की जर जमिनीचा मालक कोणीतरी दुसराच असेल तर आपण कागदोपत्री ताबेदार असल्याचं कसं सिध्द करायचं? तर या लेखात आपण ही प्रोसेस समजावून घेऊ या की जमिनीचे आपण मालक नसलो तरी ताबेदार असल्याचं कसं सिध्द करायचं.

तर ताबेदार म्हणून मालक बणने म्हणजेच एडव्हर्स पजेशननी मालक बनणे कायद्याने मान्य आहे. पण त्यासाठी पहिली अट ही आहे की तुमचा ताबा हा कायदेशीर असावा लागतो. अन दुसरी अट म्हणजे तुमच्या ताब्यावर १२ वर्शाच्या कालखंडात कधी वाद निर्माण झालेला नसावा.

तुमचा ताबा हा कायदेशीर असावा लागतो म्हणजे नेमकं काय?

तर ज्या जमिनीवर तुम्ही ताबा मारुन बसलात किंवा ताबा मिळविलात तो ताबा जमिनीच्या मालकाने किंवा त्याच्या कायदेशीर प्रतिनिधीने तुम्हाला कायदेशीर मार्गाने दिलेला असावा. जसे की आधी कूळ म्हणून लोकं शेतीत काम करत असत. यांना शेती कसायला दिली जात असे. शेतीचा मालक कुठेतरी शहरात राहायचा व कूळ दर वर्षी ठरल्या प्रमाणे मालकाला मोबदला देत असे. म्हणजे कुळाचा शेतीवरील ताबा हा कायदेशीर होता. दुसरा एक प्रकार म्हणजेच तुम्ही जमीन गहाण ठेवली तर जमिनीचा ताबा कागदोपत्री लिहून दिला जातो. त्यामुळे लिहून घेणार याचा जमिनीवरील ताबा हा कायदेशीर असतो. हा ताबा सलग १२ वर्षे राहिला तर मात्र ताबेदार मालक बनतो. कारण तो वरील अडव्हर्स पजेशनचा अटीस पात्र ठरतो.

यातली दुसरी अट म्हणजे तुमचा ताब्यावर वाद निर्माण झालेला नसावा. म्हणजे काय? तर तुम्ही जी जमीन ताब्यात घेतलीत त्या जमिनीचा ताबा सोडाण्यासाठी मूळ मालकाकडून १२ वर्षाच्या कालखंडात कधी तुम्हाला जमीन खाली करुन देण्यास नोटीस किंवा विनंती अर्ज/पत्र मिळालेलं नसावं. याला अनडिस्प्युटेड पजेशन म्हणतात. समजा तशी नोटीस किंवा पोस्टाने पत्र जरी मिळाला व त्याची पावती मालकाने जपूण ठेवली तर मात्र तुमचा ताबा हा डिस्पुटेड मानला जातो. या केस मध्ये तुमची अड्व्हर्स पजेशनची केस कमजोर बनते.

आता प्रश्न पडतो की कायदेशीर मार्गाने पजेशन असेल तर तो कागदावर कसा आणायचा? तर त्यासाठी जो ताबेदार आहे त्यांनी तलाठ्याला अर्ज लिहून विनंती करायची असते की अमूक एका कारणास्तव संबंधीत जमिनीचा ताबा त्याच्याकडे असून तो कायदेशीर ताबेदार आहे. मग तलाठी शेतात येऊन पाहणी करतो व संबंधीत ताबेदाराचा सात बारा उता-यातील उतारा १२ (पीक पाणी उतारा) व उतारा ७-अ (ताबेदार उतारा) यावर नाव चढवितो. ताबेपत्र/कब्जापत्र असल्यास ही नोंद लगेच चढविली जाते. जोवर ही नोंद काढली जात नाही तोवर ७/१२ उतार-यातील वरील दोन रकान्यात कब्जेदाराचं नाव राहतं. मालकाचं नाव भोगवटादार म्हणून तर कब्जेदाराचं नाव ताबेदार म्हणून राहतं.

अशा पध्दतीने कब्जेदाराचं नाव सात बारावर चढविल्या जातं. अन त्या आधारे पुढे मालक बनता येतं.

गुंठेवारी

 

गुंठेवारी

आपल्याकडे जमिनीचे व्यवहार करायचे म्हटलं की अनेक कायदे व तरतुदी माहित असाव्या लागतात. वेळोवेळी त्या त्या संदर्भाने अनेक कायदे येत जात असतात व लोकांचा गोंधळ उडवून देतात. जमिनीच्या संदर्भाने असलेले ढिगभर कायदे सामन्य माणसासाठी ख-या अर्थाने डोकेदुखी ठरतात. वरुन थोडेसे पैसे वाचवायच्या नादात लोकं चांगला वकिल न करता ऐविक माहितीवर व्यवहार करतात व अपु-या माहितीनिशी नको तिथे व्यवहार करुन बसतात. नंतर पैसे अडकले म्हणून बोंब सुरु असते. अशाच अनेक कायद्या पैकी भंबेरी उडविणारा आजून एक कायदा म्हणजे महाराष्ट्र गुंठेवारी विकास अधिनियम २००१.

तर या कायद्याची कथा अशी आहे की आपल्या राज्यात खेड्यातून माणूस शहरांकडे येऊ लागला व त्याला राहायला जागेची गरज भासू लागली. पण मी आधिच्या लेखात सांगितलं त्या प्रमाणे जमिनीचे रुपांतरण, एन.ए. वगैरे भानगडी करुन जमिनी विकण्याची कसरत मोठी खर्चिक नि वेळखाऊ होती. त्यामुळे जमिनीच्या वाढत्या मागणिला गैरकानूनी मार्गानी पुरवठा करण्याचे उद्योग उदयास आले. ज्यांच्याकडे शहरालगत शेतजमिनी होत्या त्यांनी थेट शेताची १०००, १५०० व १८०० चौ. फूटाचे प्लॉटिंग पाडून रस्ता आणि विज वगैरे सोय लावून डेव्हलप्ड पॉट्स म्हणून विक्री केले. या प्रकारातील विक्रीचे अग्रीमेंट एकतर नोटराईज्ड केले जात असत किंवा मग पॉवर ऑफ अटॉर्नी करुन दिली जात असे. त्यामुळे खरेदीदार लगेच या प्लॉटवर घर बांधून थेट रहायला येऊ लागले. हा प्रकार अनेक दशकं चालू होता व आजही आहे. या प्रकारातून प्रत्येक शहराच्या भोवती वसाहती व रहवासी कॉलन्या उभ्या झाल्या. हे सगळं खरं तर अनधिकृतच, पण कायदेशीर ताबा घेऊन १२ वर्षापेक्षा अधिक काळ राहिल्यामुळे तसही राहणारी लोकं भोगवटादार बनलित. आता यांना हाकलता येणे शक्य नव्हते. मग यावर उपाय काय? ही सगळी घरं, कॉलन्या व बांधकामं आहेत त्या अवस्थेत लिगलाईज्ड करुन देणे हाच एकमेव उपाय उरला होता. म्हणून मग त्यासाठी कायदा तयार करण्यात आला त्याचं नाव महाराष्ट्र गुंठेवारी विकास अधिनियम २००१

या कायद्याची गरज का पडली? शेतक-यांनी आपल्याच जमिनीचे प्लॉटिंग करुन विकताना नेमकं कोण अडवत होता? शेतक-याला आपली जमीन प्लॉट्स पाडून विकायला कायदेशीर अडचण काय होती? नेमकं असं काय होतं ज्यामुळे शेतकरी लोकं अशा आड मार्गानी व गैरकानुनी मार्गाने शेतीची प्लॉटींग पाडून विकायचे किंवा आजही विकतात? हे सगळं समजण्यासाठी आपल्याला थोडं खोलात जाऊन पहावं लागेल. आपल्याकडे एक कायदा आहे त्याचं नाव आहे महाराष्ट्र तुकडेबंदी व तुकडेजोड एकत्रीकरण कायदा १९४७. या कायद्यानी शेतक-यांना प्लॉटींगपासून रोखून धरलं होतं. काय म्हणतो हा कायदा? तर त्याची कथा अशी आहे की देश स्वतंत्र झाल्यावर सरकारच्या लक्षात आलं की शेतीची वारस व भाऊ बंधाकीत वाटणी होत जाते व त्यातून तुकडॆ पडत जातात. मग अशा तुकड्यातून ना धड पीक निघत ना धड शेती होते. ही तुकडेबाजी रोखण्यासाठी हा तुकडेबंदी कायदा आणला व त्यात अशी तरतूद केली की ११ गुंठेपेक्षा कमी जागा न विकता येणार न घेता येणार. उलट जे काही शेतीचे तुकडे पडले आहेत ते परत जोडून जास्तीत जास्त जमीन शेतीच्या लागवडीखाली आणण्याची तरतूद या कायद्यात करण्यात आली. ही तुकडे जोड करताना एक शेतकरी दुस-या शेतक-याला ज्याची जमीन लगतची असेल त्याला बाजारभावा प्रमाणे पैसे देऊन तुकडाजोड कायद्या अंतर्गत आपली शेतजमीन अधिक मोठी करु शकतो ही तरतूद केली गेली. त्यामुळे शेती विकणा-या शेतक-यावर हे कंपल्शन आलं की त्यांनी आपली शेती जर विकायचीच असेल तर लगतच्या शेतक-याला शेतीसाठीच विकावी. अन इथेच सगळा घोळ झाला होता. कारण वाढत्या शहरीकरणात आपल्या जमिनीचा प्रोफीटेबल सौदा म्हणजेच नफ्याचा सौदा करण्यावर वरील कायद्यानी बंदी किंवा मर्यादा आणल्या होत्या. त्यातूनच मग शेतक-यांनी डोकं लढवून उपाय शोधला तो म्हणजे गुंठेवारी.

गुंठेवारीत शेतकरी आपल्या जमिनीचे प्लॉट्स म्हणजेच गुंठे पाडायचे (आजही पाडतात), व्यवहाराचं नोटराईज्ड करार किंवा पॉवर ऑफ अटोर्नी करुन द्यायची व ताबेपत्र लिहून जमिनीचा दाबा देऊन टाकायचा. १२ वर्षे हा ताबा राहिला की अडव्हर्स पझेशनच्या तरतुदी प्रमाणे तसही ताबेदार मालक बनतो अशी ही युक्ती. आता तुम्हाला प्रश्न पडेल की ही १२ वर्षाची कायदेशीर तरतूद कुठे आहे? ते ही सांगतो.

आपल्याकडे एक कायदा आहे त्याचं नाव इंडियन लिमिटेशन एक्ट-१९६३. हा कायदा प्रत्येक दाव्या बद्दल आणि त्या संबंधीत टाईम लिमिट बद्दल सगळ्या गोष्टी निर्धारीत करुन देतो. कोणताही दावा टाकताना संबंधीत दाव्याचा या कायद्यातील तरतुदींशी टाईम बार तर झालेला नाही ना हे तपासून पहायचं असतं. तर जमिनीच्या ताब्यासंबंधीत या कायद्यातील शेडूल-१ च्या आर्टिकल ६५ मध्ये स्पष्ट तरतूद दिलेली आहे की कोणत्याही इम्मुव्हेबल प्रोपर्टिच्या ताब्या बद्दल दावा असल्यास १२ वर्षाच्या आता तो दावा दाखल करायचा असतो. जर ताबा सलग १२ वर्षा पर्यंत विना अडथडा नि कायदेशीर मार्गाने मिळविला होता असे सिद्ध झाल्यास ताबेदारालाच मालकी हक्क दिल्या जाईल अशी तरतूद या कायद्यात दिलेली आहे.  तर या तरतुदीमुळे शेतकरी लोकं गुंठे पाडून ताबा देऊन मोकळे होत. १२ वर्षा नंतर तुमचं तुम्ही बघा. कारण वरील तरतूद तसही तुमच्या बाजूनी आहे. ही होती एकुण खेळी.

थोडक्यात तुकडे बंदी कायद्याने शेतक-यांना व्यवहार करण्यापासून रोखल होतं तर लिमिटेशन कायद्यातील आर्टिकल ६५ च्या तरतुदीनी नवि वाट मोकळी करुन दिली. यातुनच मग सुरु झाला गुंठेवारीचा धुमाकुळ. जागोजागी गुंठे पाडले, गेले. ताबेपत्र दिले गेले व पैसे घेऊन गुंठा शेठ मोकळे. खरेदीदार लोकांनी अशा गुंठ्यावर घरं बांधून अनेक वर्षा पासून राहू लागले व त्यातून त्यांचं संबंधीत जागेवर मालकी हक्क निर्माण झालं.

आता सरकारच्या पुढे प्रश्न होता तो असा. ही गुंठेवारी धारक लोकं आहेत बेकायदेशीर मालक. तुकडाबंदी कायद्याचा तुकडा पाडून जमीन बळकावून बसली आहेत. पण आता जर यांना नोटीस पाठवून खाली करायला सांगितल्यास हे कोर्टात जातील, स्टे आणतील व लिमिटेशन कायद्याच्या कलम  ६५ प्रमाणे दावा दाखल करुन केस जिंकतील. म्हणजे सरकार हमखास केस हारणार. मग त्यापेक्षा हे सगळे गुंठे कायदेशीर करा व त्याचं श्रेय इलेक्शनमध्ये लाटा हा मार्ग जास्त फायद्याचा दिसला. त्यातूनच मग सरकारनी महाराष्ट्र गुंठेवारी विकास अधिनियम २००१. हा कायदा पास केला व तमाम गुंठे जे २००१ पर्यंत अस्तित्वात होते त्यांना मान्यता दिली. दहा वर्षा नंतर २०१३ पर्यंतच्या गुंठ्यांना मान्यता दिली. आता काही वर्षे वाट पहा २०२० पर्यंतच्याही गुंठ्यांना मान्यता मिळणार. तर असा आहे हा गुंठेवारीचा इतिहास.

अकृषक म्हणजेच N.A.(Non Agricultural)

 एन.ए. (Non Agricultural)  

आपण मागच्या लेखात पाहिलं की जमिनीचे काय प्रकार असतात व त्याचा इतिहास काय आहे. तर मुळात या जमिनी ज्या आपल्या आस पास दिसतात त्या सगळ्याच जमिनी इनामी होत्या. पुढे स्वातंत्र्या नंतर त्यांची वर्ग १ आणि वर्ग २ अशी विभागणी करुन भोगवटाधारकांना देण्यात आल्या व आजतागायत त्या जमिनी या लोकांकडे आहेत. परंतू मधल्या ७० वर्षाच्या काळात मोठ्या प्रमाणात शहरीकरण झालं व या जमिनी शहरी विकासाच्या परीघात येऊन पडल्या. मग तिथून सुरु होतो बांधकाम व्यवसायाचं नव पर्व. पुणे मुंबईचं तर अर्ध बांधकाम या अशाच शेतजमिनींवर अवैधरित्या केल्या गेलं. शेतजमिनीवर बांधकाम करायचं म्हटल्यावर दोन प्रक्रिया करणे अत्यावश्यक असतात. एक म्हणजे या शेती जमिनीचं रुपांतरण बिगरशेतकी जमिनीत करावं लागतं. यालाच एन.ए.(Non Agricultural) म्हणतात. अन एकदा जमीन एन.ए. झाली की मग तो कागद दाखवून त्यावर बांधकाम करण्यासाठी टी.पी. (Township Planning) प्रमाणे परवानगी घ्यावी लागते.

महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता १९६६ च्या सेक्शन ४२ मध्ये एन.ए. ची परवानगी घेण्यासंबंधीत तरतूद दिलेली आहे. या तरतुदी प्रमाणे शेतजमिनीला अकॄषिक जमिनीत बदलून घेण्यासाठी जिल्हाधिका-याकडॆ अर्ज करुन तसा बदल करुन घेता येतो. त्यासाठी रुपांतरण कर व इतर देणी भरावी लागतात. पण याच्यातही एक अपवाद दिला आहे तो म्हणजे, जर ४० चौ. मी. पेक्षा कमी जागेत दुकान, पिठाची गिरणी, मिरची कांडप वगैरे सुरु करायचे असल्यास एन.ए. ची अजिबात गरज नाही. ही तरतूद याच कलमात दिलेली आहे. तर ही झाली एन. ए. ची तरतूद.

पण मगच्या १५-२० वर्षात शहरी भागाचा झपाटयाने होणारा विस्तार. शहरांशेजारी झालेली नवी औद्योगिक क्रांती, त्यातून निर्माण होणारा रोजगार व रोजगारासाठी झालेलं स्थलांतरण यातून शहराच्या शेजार पाजारच्या जमिनीना अचानक सोन्याचं भाव आलं. मग त्यातूनच गुंठा शेठचा उदय झाला. ग्रामपंचायती कडून बांधकाम प्लान मंजूर करुन कृषीक जमीनीचा एन.ए. न करताच गुंठा शेठ लोकांनी बिल्डिंगा बांधण्याचा धडाका लावला व स्वतामध्ये लोकांना विना एन.ए. अन विना टी.पी. चे फ्लॅट विकायला सुरुवात केली. (मी रेरा वर लेख लिहेन तेंव्हा फ्लॅट बद्दल सविस्तर लिहेनच) बरं हे सगळे गुंठा शेठ हे राजकारण्यांचे दोस्तच. मग यांच्यावर कारवाईही होईना. हे अशा प्रकारचं अनिधिकृत बांधकाम आवाक्याच्या बाहेर गेल्यावर मात्र सरकारनी यावर आडा बसावा म्हणून महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता १९६६ मधील कलम ४२ मध्ये पहिली अमेंडमेंट आणली ती. दि. २२/०८/२०१४ पासून लागू झाली. ही तरतूद काय म्हणते ते बघू या.

कलम ४२ (अ): विकास योजनेमध्ये समाविष्ट केलेल्या क्षेत्रात स्थित असलेल्या जमिनीच्या वापरात बदल करण्यासाठी परवानगीची आवश्यकता नसणे.

आता सामान्य माणसाला प्रश्न पडतो की या तरतुदीचा नेमका अर्थ काय? यातील विकास योजना ही काय भानगड आहे? अन हे न कळल्यामुळेच लोकं या अभूतपुर्व आणि क्रांतिकारी अमेंडमेंटचा फायदा घेण्यापासून वंचित राहिले आहेत. अन सरकारी बाबूंना हा बदल जरी माहित असला तरी ते काही लोकांना सांगत नाहीत. तरी याचा मामला असा आहे की आपल्याकडे आजून एक कायदा आहे त्याचं नाव आहे “महाराष्ट्र प्रादेशिक नियोजन व नगररचना अधिनियम, १९६६ (Maharashtra Regional And Town Planning Act-1966)  याला संक्षिप्तमध्ये एम.आर.टी.पी. म्हणतात. या कायद्या अंतर्गत विविध शहरांचा नियोजनाचा आराखडा तयार केला जातो व त्या नुसार यात अंतर्भूत केलेल्या क्षेत्राचा नकाशा प्रसिध्द केला जातो. हा नकाशा संबंधीत शहरातील बांधकाम परवानगी देणा-या संस्थांकडे उपलब्ध असतो. तर वरील तरतुदीचा अर्थ लागण्यासाठी आपल्याला MRTP अंतर्गत कायद्याचा सगळ्यात अलिकडचा आराखडा काय ते तपासून पहावं लागतं. तुमची जमीन जर या आराखड्यात अंतर्भूत होत असेल तर मग तुम्हाला एन.ए. ची अजिबात गरज नाही. कलेक्टरचं काम फक्त कर वसूली करणे एवढच राहतं. तुम्ही हा आराखडा/नकाशा घेऊन कलेक्टरकडॆ जायचं नी महसूल विभागाची जी काही देणी आहेत ती देऊन पावती घ्यायची. झालं. ही पावती म्हणजेच तुमचं एन.ए. चं कागद आहे. बाकी कोणाकडे एन.ए. ची परवानगी मागत हिंडायची गरज नाही.

त्यानंतर या कायद्यात एन.ए. बद्दल आजून एक अमेंडमेंट आली ती ५ जाने २०१५ पासून लागू आहे. ती अमेंडमेंट येणेप्रमाणे

कलम ४२ (ब): अंतिम विकास योजना क्षेत्रात समाविष्ट केलेल्या जमिनीसाठी जमीन वापरातील रुपांतरणाची तरतूद.- एम.आर.टी.पी.१९६६ याच्या तरतुदी नुसार कोणत्याही क्षेत्रामध्ये अंतिम विकास योजना प्रसिध्द केल्यावर जर पोट कलम(२) मध्ये तरतूद केल्याप्रमाणे रुपांतरण कर, अकृषिक आकारणी, आणि लागू असेल तेथे नजराणा, किंवा अधिमुल्य किंवा इतर शासकीय देणी यांचा भरणा केला असेल तर, अशा क्षेत्रात समाविष्ट असलेल्या कोणत्याही जमिनीचा वापर हा, अशा विकास योजनेतील वाटप, आरक्षण किंवा निर्देशन या स्वरुपात दर्शविलेल्या वापरात रुपांतरीत करण्यात आले असल्याचे मानण्यात येईल. आणि अशा विकास योजनेनुसार अनुज्ञेय असलेल्या वापरासाठी अशा जमिनीच्या वापराकरित कलम ४२ अन्वये कोणतिही स्वंत्र परवानगी घेण्याची गरज नाही.

काय होतो वरील तरतुदीचा अर्थ?

अगदी सोपा अर्थ आहे. जमिनीचं एन.ए. करा असं कोण म्हणतो? या कायद्यातील कलम ४२ तसं म्हणतो. मग ही नवि तरतूद काय म्हणते? जर तुम्हची जमीन विकास आराखड्याच्या क्षेत्रात समाविष्ट झाली असल्यास कलम ४२ च्या अंतर्गत लागणारी परवानगी तुम्हाला घेण्याची गरज नाही. म्हणजेच तुम्हाला एन.ए. ची गरज नाही. विषय संपला.

आता मात्र भानगड उरली होती ती वर्ग २ च्या जमिनीची. या बद्दल सविस्तर माहिती ए.बी.सी.डी. या लेखात दिलेली आहेच. तर मग वर्ग २ च्या जमिनीचा निकाल लावण्यासाठी कलम ४२ मध्ये अमेंडमेंट करुन ४२(क) हा कलम घालण्यात आला व वर्ग-२ च्या जमिनींना सुध्दा एन.ए. मधुन मोकळं करण्यात आलं.

त्या नंतर शेवटची अमेंडमेंट ही २०१८ मध्ये करण्यात आली असून त्यात कलम ४२ मध्ये ४२(ड) हा कलम घालण्यात आला व त्या नुसार कोणतेही नगर, शहर, यांची हद्द जिथे संपते तिथून पुढील २०० मिटरचा झोन या “परिघीय क्षेत्र” असे घोषीत करण्यात आले असून या क्षेत्रात येणा-या जमिनींना सुध्दा एन.ए. पासून वगळण्यात आले आहे.

थोडक्यात कलम ४२ ज्याच्या अंतर्गत जमीन एन.ए. करणे अनिवार्य होते त्यात अ,ब,क व ड अशा चार अमेंडमेंट आणून शहरी व नागरी भागातील तसेच त्यांच्या हद्दी संपतात तिथून पुढील २०० मिटर पर्यंतच्या सगळ्या जमिनी विकास आराखड्यात अंतर्भूत करण्यात आलेल्या असून या जमिनीला आता एन.ए. ची गरज उरलेली नाही. या सर्व जमिनी अटोमेटीकच एन.ए. झालेल्या आहेत.