इंद्रायणी पात्रातील ३६ बंगले

 इंद्रायणी पात्रातील ३६ बंगले

==================

पुण्यात सर्वत्र बेकायदेशीर बांधकाम झालेले आहे व अधुन मधुन यातील काही बांधकामावर हातोडा पडत असतो. त्याची मग चर्चा होते, वाद विवाद रंगतात अन लोकं विसरुन जातात. जी लोकं या चर्चा आणि वादविवाद मोठ्या रंगतदार पणे मांडतात आणि ऐकतात यातीलच काही लोकं पुढे जाऊन बेकायदेशीर बांधकाम करतात किंवा बेकायदेशीर सदनिका विकत घेतात. हे नित्याने चालू आहे. 

पण यावेळी इंद्रायणी पात्रातील जे ३६ बंगले पाडल्या गेले त्या अनुषंगाने जो हाहाकार उडालाय तो मात्र अनेकांची झोप उडविणारा आहे. त्यामुळे या लेखातून प्रमूख दोन बाजू मांडायचा प्रयत्न करतोय. पहिली म्हणजे ३६ बंगलेधारकांनी काय चूक केली ही बाजू पाहू या. आणि दुसरी बाजू म्हणजे जर तुम्ही बांधकाम करणार असाल तर काया काळजी घ्यावी हे सुध्दा पाहू या.

३६ बंगलेधारकांची चूक

==============

हे जे ३६ बंगले धारक आहेत त्यांची कथा काय आहे? तर यांनी पूर रेषा (ब्लू लाईन) च्या आत मध्ये पडणारी जमीन विकत घेतली. त्यामुळे यांचे नावे ७/१२ किंवा प्रापर्टी कार्ड यापैकी एक कागद झाले. त्याच बरोबर खरेदीखत व इंडेक्स २ यांचे नावे झाले. त्यामुळे या लोकांना सदर जमिनीवर मालकी हक्क प्राप्त झाला. मग या लोकांनी सदर जमिनीवर बंगले बांधले. मग मनपाने हे बांधकाम बेकायदेशीर असल्याची नोटीस धाडली. या नोटीसीला कोर्टात आव्हान देण्यात आले. सर्व कागदपत्र तपासून कोर्टाने सदर बांधकाम बेकायदेशी असल्याचा निकाल दिला. त्यामुळे मनपाने ही घरं किंवा बंगले जमीनदोस्त केलीत. ही आहे घटना.

कराच्या पावत्या: 

==========

जे बंगलो धारक आहेत त्यांचे असे म्हणणे आहे की, ही जमीन आम्ही विकत घेतली, घरं बांधलीत, कर भरतोय, लाईट बील आहे, घरटॅक्स आहे, त्यामुळे आमचे बांधकाम योग्य व कायदेशीर आहे. जे पाडकाम करण्यात आले ते बेकायदेशीर असल्याचा या लोकांचा मनपावर आरोप आहे. या बद्दल कायदा काय म्हणतो. तर कराच्या पावत्या, लाईट बील, पाणी पट्टी या सर्व पावत्या सेवा घेत असल्याचा पुरावा आहे. किंवा तुम्ही मनपा कडून ज्या सेवा घेता त्याची ही पावती आहे. त्यामुळे या पावत्या म्हणजे घराचे बांधकाम कायदेशीर असल्याचा पुरावा ठरत नाही. भारतातील प्रत्येक नागरीकाला मूलभूत सोयी, जसे की पाणी, लाईट, रस्ता देणे बंधनकारक आहे. मग त्याचे बांधकाम कायदेशीर असो किंवा बेकायदेशीर असो. दोन्ही केस मध्ये त्याला मूलभूत सोयी देणे मनपाला बंधनकारक आहे. मुलभूत सोयी घेतल्या व त्याची पावती आहे म्हणजे बांधकाम कायदेशीर ठरतो असे होत नाही.

झोन दाखला:

========

जेंव्हा केंव्हा तुम्ही एखादे बांधकाम करता तेंव्हा त्या गटाचा किंवा सर्वे नंबरचा झोन दाखला तपासणे जरुरी असते. कारण झोन दाखल्यात हे लिहलेले असते की सदर गट कोणत्या झोन मध्ये मोडतो. म्हणजे रहवासी झोन, ना विकास झोन, बी.डी.पी. झोन, हिल टॉप झोन वगैरे. यातून काय कळतं? या झोन मधून हे कळतं की सदर जागेवर कोणते काम करण्यास परवानगी आहे? किंवा कोणते काम करण्यास परवानगी नाही हे निश्चीत होते. म्हणजे समजा तुम्ही एखादी जागा घेतली व त्याचा झोन बी.डी.पी. आहे. तर तिथे तुमची खरेदी कायदेशीर ठरते. म्हणजे मालकी हक्क कायदेशीर असतो. पण बांधकाम केल्यास ते मात्र बेकायदेशीर ठरते. तसेच पूर रेषेच्या आतिल जर जागा असेल तर खरेदी कायदेशीर ठरते. पण त्यावर बांधकामास प्रतिबंध असल्याने बांधकाम बेकायदेशीर ठरतो. त्यामुळे जमीन घेताना झोन तपासावे. त्याचा योग्य अर्थ लावता येईल असा अनुभवी वकिल करावा.

७/१२ वरील नाव:

==========

तुम्ही एखाद्या जमिनीची खरेदी केल्यावर ७/१२ सदरी नाव आले की मालकी हक्क आले. याचा अर्थ तुम्ही त्या जमिनीवर काहीपण करु शकता असे होत नाही. जमिनीचा झोन पहा, आणि ज्या झोन मध्ये ती जमीन येते त्या अनुषंगाने अनुज्ञेय गोष्टीच तिथे करा. आता वरील प्रकरणात असे झाले की यांनी पूर रेषेच्या आतील जमीन घेतली. मालकी हक्का मिळाला. यांना धडाधड बंगले बांधले. इथेच चूक झाली. पूर रेषेची जमीन तुमच्या मालकीची झाली म्हणजे तुम्ही घर बांधू शकता असा अर्थ होत नाही. मग प्रश्न पडतो की मिळालेल्या मालकीचा उपयोग काय? यावर उत्तर असे आहे की झोन दाखल्यावर जी गोष्ट आहे ती गोष्ट सदर जमिनीच्या मालकांनी करावे. म्हणजे नेमकं काय करावं? ही जमीन पूर रेषेतील असल्याने मासे पालन करु शकता? वांगे मिर्ची पिकवू शकता. किंवा पाण्याशि निगडीत एखादे शेती व्यवसाय करु शकता. तुमच्या मालकी हक्काला या गोष्टी करण्यास मान्यता आहे. पण या लोकांनी मालकी हक्काचा वेगळाच अर्थ काढला व थेट बांधकाम केले. आणि कायद्याने या मालक लोकांस बांधकाम करण्याची परवानगी नव्हती. त्यामुळे ७/१२ सदरी नाव असणे म्हणजे मालकी हक्क आले असा आहे. पण याचा अर्थ असा अजिबात नाही की मालक लोकांनी प्रतिबंधीत कार्य सदर मिळकतीवर करु शकतील. मालकी हक्क असणे वेगळी बाब आहे. आणि तिथे कोणते काम केल्या जाऊ शकते ही वेगळी बाब आहे. दोन्हीत गल्लत केल्याने बंगले पाडल्या गेले. 

दुय्यम निबंधक व दस्त नोंदणी

====================

यात अजून एक महत्वाचा मुद्दा खुप चर्चेत आहे तो म्हणजे सर्व लोकांनी दुय्यम निबंधक यांचे कडे कायदेशीर दस्त नोंद केली. कर भरला. मग या लोकांनी दस्त नोंदणी करतानाचा बंदी घालायला हवी होती. असा एक सूर आहे. पण मी वर लिहले आहे की दुय्यम निबंधक यांचेकडे द्स्त नोंद करताय म्हणजे मालकी हक्क ह्स्तांतरीत करताय. एका मालका कडून दुस-या मालकाला जमीन देत आहात. याचा दस्त खरेदीखत नोंदविला गेला. मालकी हस्तांतरण करण्यास बंधन नाहीच मुळी. तुम्ही नदी काठची जमीन घेऊ शकता. मालक बनू शकता. त्याला कायद्याची बाधा नाही. पण मालक बनलात म्हणून बांधकाम कराल तर ते चूक आहे. तुम्ही नदी काठच्या जमिनीचे मालक बनल्यावर त्या जमिनीवर मासे पालन शेती करा की, त्याला बंदी नाही. पण तुम्ही भलतेसलते काम कराल तर त्यावर बंदी आहे. 

बिल्डर दोषी आहे का?

==============

वरील प्रकरणात आजून एक प्रश्न निर्माण होतो तो म्हणजे ज्या बिल्डरनी हे ३६ बंगल्यांचे प्लॉट्स पाडून विकले त्याला दोषी धरता येईल का? याचे उत्तर हो पण आहे आणि नाही पण आहे. ते कशावरुन ठरणार? तर सदर जमिनीच्या व्यवहारात जे कागदपत्र नोंदणी करण्यात आले त्यावर ठरेल की या बिल्डरला दोषी धरता येईल की नाही. 

समजा या बिल्डरनी सदर जमिनीचे जे प्लॉट्स पाडले व त्याचा ले आऊट बनवून या ३६ लोकांना विकले याचे कागदोपत्री पुरावे दाकल करण्यात आले तर बिल्डरला दोषी धरता येईल. एम.आर.टी.पी. कायद्याच्या कलम ५२ मध्ये अशी तरतूद आहे की जर एखाद्या व्यक्तीने बेकायदेशीर प्लॉट्स पाडून विकल्यास त्याच्या विरुध्द फौजदारी कारवाई केल्या जाऊ शकते. त्याच्या विरुध्द एफ. आय.आर. दाखल होते व त्याला शिक्षा व फाईन दोन्ही केल्या जाऊ शकते. 

पण जर सदर व्यवाहारात बिल्डरनी जे द्स्त करुन दिले त्या दस्तात जो प्लॉटींगचा ले-आऊट ग्राहकांना दाखविण्यात आला होता तो ले आऊट जर नोंदणी केलेल्या दस्तात लावला नसेल तर मात्र बिल्डरवर कारवाई करता येणार नाही. कारण बिल्डर असा डिफेन्स घेऊ शकतो की मी शेत जमीन विकली व ती घेणा-यानी शेती याच कामासाठी घेतली. त्यामुळे मी जबाबदार नाही. त्यांनी घेतल्यावर शेती ऐवजी घराचे बांधकाम केले यास मी जबाबदार नाही. असा बचाव बिल्डर घेऊ शकतो. आणि ले आऊटचा कागद नोंदणी दस्तात नसल्यास बिल्डरचा बचाव ग्राह्य ठरतो. तर ही आहे कायदेशीर तरतूद आणि बिल्डरसाठीची पळवाट.

चुका काय झाल्या.

===========

१) ब्ल्यु लाईनची जमीन बांधकामाच्या उद्देशाने घेतली

२) ले आऊट नाही.

३) क प्रत नावाचा दाखला नाही. (प्लॉट वाईज)

४) झोन दाखला नीट तपासला नाही. किंवा त्याचा अर्थ लावला नाही.

५) बांधकाम परवानगी घेतली नाही.

६) ओ.सी./ बांधकाम पुर्णत्वाचा दाखला घेतला नाही. 

यातील एकही गोष्ट नाही. निवासी घरे बांधताना किंवा कोणतेही बांधकाम करताना वरील कागदपत्र, त्याची पुर्तता अत्यावश्यक असते. या सर्व गोष्टी फाट्यावर मारुन बंगले बांधले गेले. त्यामुळे ते बेकायदेशीर होते व पाडल्या जाणे अटळ होते. म्हणून ३६ बंगल्याचे मालकच बेजबाबदार पणे वागलेत. 

काय काळजी घ्यावी

============

आता महत्वाचा प्रश्न पडतो की वरील प्रकरणातून एक बाब अधोरेखीत होते ती म्हणजे बांधकाम करताना कायदेशीर मार्गाने जावे. मग त्यासाठी काय काळजी घ्यावी? सगळ्यात आधी जमीन घेताना ती रहवासी झोन मधील असावी. त्यासाठी झोन दाखला तपासावे. त्याच बरोबर सर्च रिपोर्ट काढून ३० वर्षाची हिस्ट्री तपासावी. कोणी वारस आहेत का? केस दाखल आहे का हे तपासावे. त्याच बरोबर भविष्यात आरक्षण येणार आहे का? एखादा रस्ता किंवा रुंदीकरण प्रस्तावीत आहे का? रिंग रोड वगैरे जाणार आहे का? रेल्वे लाईन वगैरे प्रस्तावित आहे का? मेट्रो वगैरे जाणार आहे का? बगीचा, प्ले ग्राउंड, दवाखाना, असे काही प्रस्ताव किंवा आरक्षण पडले का? हे तपासावे. मगच व्यवहार कराव. महत्वाचे कागदपत्र खालील प्रमाणे आहेत

१) सातबारा उतारा

२) फेरफार उतारा

३) ले आऊट

४) झोन दाखला

५) क प्रत 

६) सर्च रिपोर्ट

७) बांधकाम परगानगी (काढणे)

८) ओ.सी. (पुर्तता करणे)

वरील सर्व बाबींची नीट तपासणी करुनच प्लॉट्स घ्यावे. अन्यथा घरावर कधीही हातोडा पडू शकतो.