प्रकरण : १ जमीन आणि प्रकार

 

जमिनीची ए.बी.सी.डी.

तसं जमीन सगळ्य़ांकडेच असते(म्हणजे असायची) परंतू जमिनीच्या हक्कांबद्दल अधिकांश लोकांना माहिती अथवा कायदेशीर ज्ञान नसतं. मग या लोकांना कोणीही काहिही स्टोरी सांगतं व त्यांना ते खरं वाटू लागतं, किंवा प्रचंड गोंधळ उडतो. त्यामागे कारण एकच, तुम्हाला जमिनी बद्दल मुलभूत माहिती नसते. मी आज ती माहिती सांगण्याचा प्रयत्न करतो.

जमीनिचा मालक कोण?

अख्या भारतात जमिनीची मालक कोणीच नाही ही गोष्ट सर्वप्रथ मेंदुत कोरून घ्यावी. मग जे जमिनीचे मालक म्हणवतात ते नेमकं कोण आहेत? ते सगळे “भोगवटादार” आहेत. भोगवटादार म्हणजे काय? महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, १९६६. कलम २(२४) मध्ये “भोगवटा” या शब्दाचा अर्थ कब्जेदार असा दिलेला आहे. म्हणजेच भोगवटादार याचा अर्थ अगदी सरळ व सोप्या भाषेत ताबा बाळगणारा असा होतो. आता तुम्ही आपल्या जमिनीचे/मिळकतीचे कागदं काढून बघा. त्यावर कुठेच मालक असं लिहलेलं नसतं. त्यावर भोगवटादार असं लिहलं असतं व त्यापुढे तुमचं नाव असतं. म्हणजेच ज्याला आपण मालक म्हणतो तो टेक्निकली मालक नसून कब्जेदार असतो. मग मालक कोण असतो? संपुर्ण राज्यातील जमिनीचा मालक सरकार असतो व आपण धारक/कब्जेदार असतो. भोगवटादार हा जमिनीचा कब्जा ठेवतो व त्यातून उत्पादन करतो. त्या बदल्यात सरकारला कर/सिदा/सारा इ. रुपात मोबदला भरत असतो.

जमीन धारणेचा इतिहास

तर जमीन धारणेचा इतिहास काही कमी रंजक नाही. इंग्रजपुर्व काळात भारतात मुघलांचं राज्य होतं व स्थानिक पातळीवर इथले राजे सगळा कारभार पाहात असत. आपल्याकडे आकाऊंटिग व ऑडिटींगची पद्धत फारच कुचकामी होती. वरुन राजे लोकं कोणावरही खुष व्हायचे व जमीनिचा तुकडा इनाम/बक्षीस म्हणून देऊन टाकायचे. हा तुकडा कधी तुकडा असायचा, कधी प्रचंड मोठा जमिनीचा पट्टा असायचा तर कधी अख्ख गावच इनाम देऊन टाकायचे. देशमूख, पाटील व इतर अधिकारपदी असलेल्या लोकांनाही भरभरुन इनामरुपी जमिनी दिलेल्या होत्या. हा सगळा प्रकार शेकडो वर्षे चालू होता.

नंतरच्या काळात हळुच ब्रिटिशांनी देशात शिरकाव केला व एकेक संस्थानांचा ताबा घेत सन १८१८ ला देशातील अखेरचं राज्य ताब्यात घेतलं. पण ते ठरले गोरे साहेब. त्यांना हिशेब पाहिजे होता, अन इकडे कशाचा काही ताळमेळ बसेना. राजे लोकांनी खो-यांनी जमीन इनामी देऊन टाकली होती. शासनकर्ते म्हणून ब्रिटिशांना फारसं उत्पन्न मिळेना. १८१८ ते १८५२ पर्यंत म्हणजेच ३४ वर्षे अभ्यास केल्यावर ब्रिटिशांच्या लक्षात आलं की इथल्या राजे व संस्थानिकांनी लोकांना जमिनी इनामी स्वरुपात देऊन टाकल्या आहेत. त्या परत घेतल्या शिवाय महसूल वाढणे नाही. मग ब्रिटिशांनी इनाम कमिशन नावाचं कमिशन १८५२ रोजी स्थापन केलं. म्हणजे भारतात पहिली रेल्वे धावली त्याच्या बरोबर १ वर्षा आधी. या कमिशनचं काम काय तर समस्त जमीन धारकांना बोलावणे अन विचारणे की “अरे बाबा तुझ्याकडे किती जमीन आहे?” तो सांगणार की इतकी तितकी आहे? मग लगेच दुसरा प्रश्न. बरं ही जमीन तुला कशी मिळाली? तो म्हणणार अमूक राजानी माझ्या पुर्वजांना इनाम दिली. अन मग तिसरा प्रश्न पडायचा तो बाऊन्सर… “ठीक आहे, त्या इनामाचं कागद/सनद दाखव” अन जमीन धारक चक्रावून जायचा. कारण आपल्याकडे इनाम कागदावरच दिलं पाहिजे असा शिरस्त नव्हता. राजा बोले दाडी हाले कारभार होता. कित्येक जमिनी तोंडी इनामी होत्या. आपल्याकडे व्यवहार कागदावर करण्याची प्रथा जरुर होती पण त्यापेक्षाही शब्दाला अधिक मान होता. म्हणून सनदा/बक्षिसपत्र मिळाले असतीलही पण तोंडी व्यवहाराला रुळलेला हा समाज कागद सांभाळून ठेवण्याच्या भानगडीत पडला नाही. अन कमिशननी जो सपाटा लावला त्यात जवळ जवळ ४०% जमीन बिन कागदी निघाली. म्हणजे ही सगळी जमीन आता ब्रिटीश सरकार ताब्यात घेणार. पण जमीन धारकांचा आकाडा इतका मोठा होता की थेट जप्ती चालविल्यास उठाव होण्याची शक्यता होती. मग गो-या साहेबांनी डोकं लावलं नि नविन मार्ग शोधून काढला तो म्हणजे जमीनीचा ताबा तर घ्यायचा पण एकदम नाही. “हळु हळु खायेंगे और थंडा करके खायेंगे” या सुत्रानी चालायचं ठरवलं. त्या प्रमाणे मग ट्प्या ट्प्याने विविध अधिग्रहणाचे कायदे पास करत ही सगळी जमीन ताब्यात घेतली गेली. त्यावर लगान वसूल करणे सुरु झाले. म्हणजे जमिनीचे मालक कोण? ब्रिटीश सरकार. अन शेतकरी कोण? ताबेदार/भोगवटादार.

 

स्वातंत्र्या नंतर

हे सगळं दिडेकशे वर्शे चाललं. सन १९४७ साली गोरे निघून गेले व सत्ता आपल्या हातात आली. आता नेहरु सरकार सत्तेत बसलं अन पहिला प्रश्न पडला तो म्हणजे उत्पन्नाचा. तो वसूल कुठून करायचा? शेतक-याकडून. विविध राज्ये निर्माण झालीत व राज्यांनी जमिनीतून कर वसूल करायचं ठरवलं. मग त्यांनीही तेच केलं. आता ही जमीन नव्या मालकाची म्हणजे भारत सरकार/महाराष्ट्र सरकार या मालकाची होती. शेतक-याने या नविन मालकाकडे कर भरुन जमीनिचा ताबा ठेवण्याचे आदेश निघाले. कर भरणार नसाल तर ताबा सोडा असा तो संकेत होता. म्हणजे सरकार जमीन जप्त करुन घेणार. शेतकरी हवालदिल होता. कर तर भरणे आहेच. कारण जमीन सोडून चालणार नव्हतं. पण पैसाही नव्हता. सरकार पर्यंत ही गोष्ट पोहचायला वेळ लागला नाही. मग सरकारनी स्कीम लॉंन्च केली की जमीन धारक म्हणजेच भोगवटादारांना जमिनीचा ताबा हवा असल्यास दोन प्रकारे ताबा ठेवता येईल एक म्हणजे जुनी शर्थ अन दुसरा प्रकार म्हणजे नवी शर्थ यालाच वर्ग १ आणि वर्ग २ असं म्हटलं जातं.

हा काय प्रकार आहे? तर वर्ग एक(जुनी शर्थ) म्हणजे सन १९५२ मध्ये शेतकरी जो शेतसारा भरत होता त्याच्या ६ पट शेतसारा आणि २० पट असा एकुण २६ पट शेतसारा सरकार दरबारी भरल्यास शेतक-याची (भोगवटादार) जमीन जुनी शर्थ म्हणजेच वर्ग एक मध्ये टाकण्यात येईल व तुम्हाला वर्ग एकचे भोगवटादार बनता येईल. याचा फायदा काय? तर तुमच्या ताब्यावर कोणतेच निर्बंध राहणार नाही. म्हणजेच तुम्ही ही जमीन कोणालाही सहज ट्रान्स्फर करु शकाल. म्हणजेच जमीन या प्रवर्गात असल्यास भोगवटादार सहज बदलता येतो. हस्तांतरणावर बंधने नाहीत. पण तुम्ही जर नुसतच ६ पट शेतसारा भरलात तर तुमची जमीन वर्ग दोन मध्ये टाकण्यात येईल. म्हणजेच हस्तांतरणावर निर्बंध येणार. हस्तांतरण करायचेच झाल्यास कलेक्टर व शासनाची परवानगी लागेल अशी ती भानगड होती. त्या काळात लोकांकडे पैसे कुठे असायचे. कित्येकांनी वर्ग दोनची नोंद करुन घेतली. पुढे जे होईल ते होईल, आता तरी जमीनिचा ताबा मिळतोय तेवढ काय कमी नाही या विचारांनी लोकांनी जमीनी वर्ग दोन मधुन मिळविल्या.

तर हा झाला इतिहास. थोडाक्यात काय तर सर्व जमिनी इनामी वतने होत्या. त्यांचा मालक राजे/ब्रिटीश/सरकार होते व आहेत. जमिनीचा धारक हा भोगवटादार म्हणजेच ताबेदार असतो. सातबा-यावर त्याचं नाव मालक म्हणून नसतो तर भोगवटादार म्हणजेच ताबेदार असं असतं.

याच्यात आजून एक म्हणजे तिसरी बाजू पण आहे. खेड्यापाड्यात ज्याच्या इनामी जमिनी होत्या ते शहरात राहू लागले. कोणीतरी माणूस तिकडे गावात शेतीत राबत होता. काही ठिकाणी तर मालकाचा पत्ताच नव्हता. कागदावर एकाचं नाव पण राबतोय भलताच. शेतसारा पण हा राबणाराच भरतोय. स्वातंत्र्या नंतर जमिनीच्य़ा नीट नोंदी करणे सुरु होते तेंव्हा हे अधिकारी थेट बांधावर जायचे. ताबेदार कोण म्हणून विचारल्यावर तो जो राबत असे पुढे येऊन म्हणायचा “मी सरकार!” मग याचंच नावं लिहुन घेतलं जायचं. मूळ भोगवटादार गेला उडत अन हेच लोकं भोगवटादार बनले. कारण जमीन धारणेचा मुलभूत सिध्दांतच हा आहे की जमिनीची मालकी नागरिकांकडे नाही तर ती सरकारची आहे. नागरिक हे फक्त भोगवटादार असतात, म्हणजेच ताबेदार असतात. त्यामुळे त्या काळात कागदावरचे भोगवटादार उडविले गेले व खरोखर ज्याच्याकडे ताबा आहे त्यांना भोगवटादार बनविले गेले.

याच्यातुनच मग एक अत्यंत क्रांतीकारी व कल्याणकारी कायदा आला, तो म्हणजे कुळ कायदा. कसेल त्याची जमीन या तत्वार हा कायद्या कृषक दिनी नविन पहाट घेऊन आला अन त्यानंतर आपल्या राज्यात एक मोठी क्रांती घडली. त्याचा तपशील कुळ कायदा नावाच्या स्वतंत्र प्रकरणात पाहू या.

 

सात बारा म्हणजे काय?

 

सात बारा म्हणजे शेत जमिनीचा महसुली कागद होय. खर तर यात नमुना ७ नावाचा एक फॉर्म असतो तर नमुना १२ नावाचा दुसरा फॉर्म असतो. हे दोन फॉर्म एकत्र करुन संबंधीत शेत जमिनीची माहिती महसूल अधिकारी दप्तरी ठेवतात. गरज पडेल तेंव्हा संबंधीत शेतक-यास  या फॉर्मचे उतारे काढून देतात. उतारे काढून देणे म्हणजे त्या फॉर्मवर ज्या नोंदी आहेत त्याची नक्कल करुन देणे. तर यातील नमुना ७ चा जो फॉर्म आहे त्याला मुख्य ३ उभे रकाने असतात. पहिला उभा रकाना हा जमिनीचा प्रकार म्हणजेच १) जिरायत २) बागायत ३) तरी व ४) वरकस यातील कोणता प्रकार आहे त्याची नोंद असते. दुस-या  उभ्या रकान्यात भोगवटादार म्हणजेच बोली भाषेतील मालक याची नोंद असते. तर दिस-या उभ्या रकान्यात मात्र इतर हक्काची नोंद असते. हा जो तिसरा रकाना आहे हा सगळ्यात महत्वाचा रकाना आहे. इतर हक्काच्या नोंदी सहसा खालील प्रमाणे असतात. त्या सात बा-यावर असलेला बोजा, कर्ज, गहाण, कुळाची नोंद, वारसांची नोंद, शासकीय आदेशान्वये एखादे संपादन अपेक्षीत असल्यास त्याची नोंद, हस्तांतरणास बंदीची नोंद, वनिकरणाचा शेरा इत्यादी नोंदी असतात. त्यामुळे कोणताही ७/१२ उतारा तपासताना हा रकाना नीट तपासयचा असतो.

 

त्यानंतर खाली नमुना १२ चा फॉर्म जोडलेला असतो. त्यात मात्र पिकाचे प्रकार  व त्या अनुषंगाने माहिती भरलेली असते. तसेच प्रत्येक वर्षीच्या पिकाची नोंद या फॉर्म मध्ये असते. काही एखाद्या वर्षी तुम्ही पीक जर बदलेले असेल्यास तिथे तशी नोंद येते. त्याच बरोबर पिक घेणारी व्यक्ती कोणी त्रयस्थ जर असेल तर त्याचे नाव मात्र या रकान्यात लिहलेले असते. हल्ली हे बंद झालेय. पण जुने ७/१२ तपासल्यास या उता-यात शेती कोण कसतोय याची नोंद दिसते.

 

क्षेत्राची मोजमाप

आता अजून एक महत्वाचा विषय म्हणजे जेंव्हा शेत जमीन म्हणतो तेंव्हा महत्वाचा विषय येतो तो म्हणजे याचे क्षेत्र कसे मोजतात? लोकांच्या तोंडात बसलेला शब्द म्हणजे अमूक इतकी एकर शेतजमीन आणि तेवढे गुंठे शेतजमीन असं आपण ऐकतो. पण जर तुम्ही ७/१२ काढुन पाहिल्यास एकर व गुंठा हा प्रकारच दिसत नाही. मग लोकं हे शब्द कुठून आणलेत असा प्रश्न पडतो. हे खूप जुने एकक असून ते आता वापरात नाही. आज घडिला ७/१२ वरील क्षेत्र मोजमाप करण्याचे दोनच एकक आहेत. आर आणि हेक्टर. याचं गणित सोपं आहे. १० मिटरची पट्टी घ्यायची. आणि या पट्टीने उभे १० मिटर आणि आडवे १० मिटर मोजल्यावर जो चौकोन तयार होतो त्याला १ आर असे म्हणतात. त्याचे क्षेत्र किती होते? १० गुणिले १० केल्यास १०० चौरस मिटर एवढे क्षेत्र होते. या १०० चौ. मि. क्षेत्राला १ आर असे म्हणतात. आणि असे १०० आर एकत्र जोडले की त्याला १ हेक्टर असे म्हणतात. इतकं सोपं आहे. पण लोकं मात्र उगीच एकर व गुंठा म्हणून घोळ घालतात व अस्तित्वात नसलेले एकक वापरुन उगीच गोंधळुन जातात. मुळात एकर व गुंठा हे एकक अस्तित्वातच नाहीत. आर आण हेक्टर हेच जमीन मोजण्याचे एकक आहेत. ते वरील प्रमाणे असुन एकदा ते नीट समजले की क्षेत्र समजून घेताना कोणतीच अडचण होत नाही.

 

अकृषक जमीन काय प्रकार असतो?

 

मुळात सगळ्य़ा जमिनी या शेत जमिनी असतात. म्हणजेच कृषक असतात. परंतु वाढत्या शहरीकरणामुळे गाव, शहर व महनगरांच्या लगतच्या जमिनीना निवासी प्रयोजनार्थ अकृषक करुन वास्तव्यासाठी बांधकाम करता येते. आता अकृषक म्हणजे फक्त वास्तव्यासाठी रुपांतरीत करणे असे नाही. शेत जमिनीचे अकृषक रुपांतरण केले जाते तेंव्हा निवासी प्रयोजनार्थ याच्या व्यतिरिक्त आजून बरेच अकृषक प्रयोजनार्थ रुपांतरीत केले जाते. ते म्हणजेच गोडाऊन-अकृषक, शाळा-अकृषक, उद्योग-अकृषक, हॉस्पिटल-अकृषक, प्ले ग्राऊंड-अकृषक, हॉटेल-अकृषक, मंगल कार्यालय-अकृषक, क्रिडा संकुल-अकृषक, ट्रान्स्पोर्ट-अकृषक किंवा आजून कोणत्याही अशा कामासाठी जे काम कृषी म्ह्णजेच शेतीचे काम नाही अशा कामासाठी शेत जमीन रुपांतरीत केली जाते. त्यालाच संबंधीत अकृषक असे म्हटले जाते. लोकांना असे वाट्ते की अकृषक म्हणजे फक्त रहवासी असावे. पण तसे नसते.

 

प्लॉट्स आणि ले-आऊट

 

आजच्या घडिला जमिनीच्या बाबतीत प्रचंड गोंधळ उडविणार विषय जर कुठला असेल तर तो म्हणजे प्लॉट्सचा विषय आहे. लहान गावापासून, उपनगर, ते महानगर कुठेही जा. जिकडे तिकडे प्लॉटींग दिसते. मग हे प्लॉट्स लोकं विकत घेतात, खरेदी दस्त होत नाही. त्यासाठी बिल्डर कुलमुखत्यार पत्र करुन देतो. पैसे घेऊन निघून जातो. मग काही दिवसानी कळते की आपल्या नावे ७/१२ नोंद होणार नाही. आणि ते जर करायचे असल्यास खरेदी दस्त आवश्यक आहे. मग अनेक लोक बेकायदेशीर घर बांधून तसेच राहू लागतात. १२-१५ वर्षे बेकायदेशीर राहिल्यावर गुंठेवारीची एखादी स्कीम आली की अनेक प्रकारची फाईन मारुन ही घरे नियमाकुल होतात. दरम्यानच्या काळात बेकायदेशीर बांधकाम म्हणून नगर रचना विभागानी बांधकाम पाडल्यास सगळं जातं. अनेक लोकं अशा पध्दतीने रस्त्यावर आलेली आहेत. त्यामुळे प्लॉटिंग ची जमीन नीट समजावुन घेणे जरुरी आहे. कोणताही प्लॉट घेताना बिल्डर कडून किमान खालील ६ कागद मागवून ते एखाद्या वकिला कडून तपासून घ्यावे.

 

कागदपत्रे :  १) ७/१२ उतारा, २) फेरफार उतारा ३) ले-आऊट ४) झोन दाखला ५) क प्रत आणि ६) सर्च रिपोर्ट. ही ६ कागदपत्र तपासल्या शिवाय कधीच व कोणताच प्लॉट घेऊ नये. अगदी तो प्लॉट एन.ए. व टी.पी. मंजूर असला तरी घेऊन नये. काय असतं या कागदा मध्ये? ते बघू या.

 

१) ७/१२ उतारा: या कागदात जमिनीचा आजचा मालक कोण आहे? एकुण जमीन किती आहे? जमिनीचा प्रकार काय आहे? एखादे आरक्षण पडले आहे का? एखादे भुसंपादन नियोजीत आहे का? एखाद्या बॅंकेचा बोजा आहे का? यातुन एखादा सार्वजनिक रस्ता जातो का? कुळ कायदा वगैरे शेरा पड्ला आहे का? अशा प्रकारच्या अनेक गोष्टी ७/१२ उता-यावरुन स्पष्ट होतात. त्यामुळे तुम्ही जो प्लॉट घेता त्याचा ७/१२ उतारा एखाद्या वकिलाकडून नीट तपासून घेणे.

 

२) फेरफार उतारा: हा जो उतारा आहे यावरुन संबंधीत जमीन मुळात कोणाची होती. ती आजच्या मालका कडे कशी आली. वारस हक्काने आल्यास इतर वारस कोण? मग एखादा वारस किंवा बहिणी व आत्याबाई वगैरे यात हक्क राखून आहेत का? किंवा अजून कोणाशी करार मदार झाला का? या सर्व गोष्टींची उकल फेरफारचा अभ्यास केल्यास स्पष्ट होते.

 

३) ले-आऊट: प्लॉट घेताना बिल्डर-डेव्हलपर यांच्या कडून नेहमी ले-आऊट मागून घेणे व त्याची नीट तपासणी करणे. यातुन आपल्याला संबंधीत गटातील सर्व प्लॉट्स, त्याचे क्षेत्र, रस्त, त्यांची रुंदी, इतर मोकळी जागा. बगीचा, मैदान या सर्व बाबी कागदावर स्पष्ट दिसतात. त्याच बरोबर तुमच्या प्लॉट कुठे आहे? त्याच्या चतु: सीमा, जाण्या येण्य़ाचा रस्ता व इतर सर्व माहिती या ले-आऊट मध्ये असते. हा ले-आऊट बांधकाम परवानगी घेताना अत्यंत महत्वाचा कागद ठरतो. तो नसल्यास बांधकाम परवानगी हमकास नाकारली जाते.

 

४) झोन दाखला: तुम्ही ज्या ७/१२ वर प्लॉट घेत आहात ती जमीन कोणत्या झोन मध्ये पड्ते हे पाहणे जरुरी असते. निवासी झोन, इंडस्ट्रीअल झोन, ग्रीन झोन, शेती व ना विकास झोन असे अनेक झोन असतात. यातील निवास झोन किंवा प्रस्तावित निवास झोन असेल तरच तुम्हाला घर बांधण्यास परवानगी मिळते. इतर झोन मध्ये मिळत नाही. गोडाऊन व इंडस्ट्रीअल झोन मध्ये अनेक लोक प्लॉट्स घेऊन फसगत होताना मी पाहिलेले आहे. त्यामुळे त्यातून वाचण्यासाठी झोन दाखला पाहायचा असतो.

 

५)  क-प्रत: हा जो दस्त आहे तो तुमच्या जमिनीच्या चतु:सीमा निश्चित करुन देतो. याला मोजणीचा दाखला असेही म्हणतात. जर हा दाखला नसेल तर शेजारचे जमीन वाले तुमच्या जमिनीच्या सीमांचा वाद उभा करतात. मग आयुष्यभर कोर्ट कचेरी करण्यात जाते. हे होऊ नये असे वाटल्यास क-प्रत नक्की घेणे. त्याची नीट तपासणी करणे.

 

६) सर्च रिपोर्ट: सर्च रिपोर्ट म्हणजे जमिनीची कुंडली असते. ही जमीन मुळात कोणाची होती? वारस कोण होते? मग कोणते दस्त झाले? कोणता करार झाला? कोणाचे नाव कधी आले? कोणी कोणास हस्तांतर केले? वाट्प झाल्यस ते कसे व किती प्रमाणात झाले? आज रोजी या जमिनीचे टाईल कोणाकडे आहे? एखादी कोर्ट केस वगैरे आहे का? या सर्व बाबी सर्च रिपोर्ट मध्ये दिसतात. त्यामुळे प्लॉट घेताना सर्च रिपोर्ट आवश्यक असतो. बरीच लोकं हे न करता प्लॉट घेतात. मग खुप मोठी किंमत मोजावी लागते.